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地产资管网专访华夏同邦，揭秘“新商业”的未来打法！
经历多年粗放式发展后，商业地产从增量时代进入存量时代已是不争的事实。在“优胜劣汰”的丛林法则之下，很多项目或主动、或被动地进行调整与升级。
存量商业的改造与升级早已司空见惯。事实上，一个商业项目成功与否，与其所处的商圈和项目的硬件条件固然息息相关，但背后运营的商业公司在项目定位、招商、运营、品牌等方面的软实力同样不容忽视。
近日，地产资管网对华夏同邦资产管理部董事李志斌进行了一次专访。本文转载自地产资管网微信公众号专访文章，从媒体的角度解读华夏同邦，作为一家专业的商业地产资管管理公司，在“创新商业、精营管理”的经营理念下，是如何进行项目操盘，优化商业业态的。
▲ 华夏同邦资产管理部董事李志斌先生
探索创新和商业融合之路
华夏同邦一直专注于定制式全程顾问，聚焦于涵盖研策、设计优化、招商、营运以及投融资的全程项目管理。
谈及华夏同邦所做的“新商业”应该如何定义，李志斌解释，新商业只是一个宏大的概念，包含不同方面：创意场景氛围营造、多元化消费体验、创新服务模式、创新业态或品牌等。归根到底，“新商业”都是为了新的生活方式服务。
一个创新的商业，需要经历实地考察及城市研究——以专业的商业眼光定位商业并给出创意实施措施——整体上给予商业创意指导及资源、工程技术支持的过程。
大到整个项目的方向定位、运营模式，小到商业的品牌规划、空间设计、工程技术处理、运营管理等环节，创意始终贯穿于华夏同邦操盘的每个项目中。在鼓励创新的同时，要求必须能落地并且呈现在千千万万的消费者眼前，给大家带来独特的体验享受，李志斌说到。
以下是李志斌先生操盘经典项目：
▲ 上海正大广场
▲ 华南MALL
▲ 广州西城都荟
▲ 华夏同邦全国布局，区域聚焦
什么样的商业应该进行调整
存量地产时代，什么样的商业应该进行调整？李志斌从三个角度进行了分析。
一、从商业项目本身角度
1、人口始终缺乏有效支撑；
2、商场规划理念陈旧，没有合理空间；
3、配套设施严重不足。
二、从开发商角度
1、商业项目不符合市场发展需求，消费客户较少；
2、消耗成本已经超过商业收入。
三、从消费者角度
商业环境及产品不符合现代人对购物的要求。
以下是华夏同邦成功案例：
▲ 都市商旅文
▲ 城市综合体
▲ 都市商产城
一个优质商业应有的布局要素
商业项目主要分为开业前和开业后两大阶段，两个阶段的工作侧重点各有不同。其实，运营人员在整个商业链条中都承担着举足轻重的角色。
▲ 核心业务—全程顾问
▲核心业务—全程项目管理
在招商方面，需导入与市场定位相符的优质商家，针对不同的商家采用不同的招商政策，并考虑用主力业态带动整个商业板块的氛围。
近日，地产资管网对华夏同邦资产管理部董事李志斌进行了一次专访。本文转载自地产资管网微信公众号专访文章，从媒体的角度解读华夏同邦，作为一家专业的商业地产资管管理公司，在“创新商业、精营管理”的经营理念下，是如何进行项目操盘，优化商业业态的。
▲ 华夏同邦资产管理部董事李志斌先生
探索创新和商业融合之路
华夏同邦一直专注于定制式全程顾问，聚焦于涵盖研策、设计优化、招商、营运以及投融资的全程项目管理。
谈及华夏同邦所做的“新商业”应该如何定义，李志斌解释，新商业只是一个宏大的概念，包含不同方面：创意场景氛围营造、多元化消费体验、创新服务模式、创新业态或品牌等。归根到底，“新商业”都是为了新的生活方式服务。
一个创新的商业，需要经历实地考察及城市研究——以专业的商业眼光定位商业并给出创意实施措施——整体上给予商业创意指导及资源、工程技术支持的过程。
大到整个项目的方向定位、运营模式，小到商业的品牌规划、空间设计、工程技术处理、运营管理等环节，创意始终贯穿于华夏同邦操盘的每个项目中。在鼓励创新的同时，要求必须能落地并且呈现在千千万万的消费者眼前，给大家带来独特的体验享受，李志斌说到。
以下是李志斌先生操盘经典项目：
▲ 上海正大广场
▲ 华南MALL
▲ 广州西城都荟
除此之外，专业团队是决定成功的基础。核心团队不仅需要有好的想法，更需要有把想法实现的强大决心及执行力。华夏同邦的核心团队曾受雇于新鸿基地产、 新世界集团、瑞安房地产等港资开发企业，以及原国内知名商业地产资产管理公司华夏柏欣。
华夏同邦除了拥有策划、招商团队外，还拥有出色的商业经营管理团队。在操盘项目的过程中，团队会根据项目情况部署专项核心服务团队开展现场工作，在郑州D27广场、武汉硚口中心园、重庆仙桃数据谷、杭州瓜沥小镇等项目，也是如此践行的。
目前，华夏同邦采取“全国布局、区域聚焦”战略，在北京、上海、深圳等一线城市之外，也在西南重镇重庆建立分公司。重庆天地、重庆时代天街、重庆北城天街等典型项目，均是华夏同邦核心团队成员参与的重点项目。
华夏同邦除了拥有策划、招商团队外，还拥有出色的商业经营管理团队。在操盘项目的过程中，团队会根据项目情况部署专项核心服务团队开展现场工作，在郑州D27广场、武汉硚口中心园、重庆仙桃数据谷、杭州瓜沥小镇等项目，也是如此践行的。
目前，华夏同邦采取“全国布局、区域聚焦”战略，在北京、上海、深圳等一线城市之外，也在西南重镇重庆建立分公司。重庆天地、重庆时代天街、重庆北城天街等典型项目，均是华夏同邦核心团队成员参与的重点项目。
▲ 华夏同邦全国布局，区域聚焦
什么样的商业应该进行调整
存量地产时代，什么样的商业应该进行调整？李志斌从三个角度进行了分析。
一、从商业项目本身角度
1、人口始终缺乏有效支撑；
2、商场规划理念陈旧，没有合理空间；
3、配套设施严重不足。
二、从开发商角度
1、商业项目不符合市场发展需求，消费客户较少；
2、消耗成本已经超过商业收入。
三、从消费者角度
商业环境及产品不符合现代人对购物的要求。
以下是华夏同邦成功案例：
▲ 城市综合体
▲ 都市商产城
李志斌强调，这几个角度相辅相成，最终的核心在于商业本身的吸引力及人气。无论是主动调整还是被动调整，商业项目如果想保持良性发展，应该在发展过程中不停找出自身不足，并作出合理规划，有节奏地进行调整。
一个优质商业应有的布局要素
商业项目主要分为开业前和开业后两大阶段，两个阶段的工作侧重点各有不同。其实，运营人员在整个商业链条中都承担着举足轻重的角色。
▲ 核心业务—全程顾问
开业前：需要参与市场调研分析，前期规划，商业配套（如：VI导视系统、室外夜景、室内灯光、音响、音乐、景观设计、停车位配比等），商业动线设计，铺位划分，业态分布、商品组合等各种方案的制定。
开业后：营运公司全年计划，全年活动营销计划，日常管理如何规范。
开业后：营运公司全年计划，全年活动营销计划，日常管理如何规范。
▲核心业务—全程项目管理
在招商方面，需导入与市场定位相符的优质商家，针对不同的商家采用不同的招商政策，并考虑用主力业态带动整个商业板块的氛围。
在运营方面，商业项目从开发到开业的过程叫商业运营，而开业后，实现管理则称营运管理。随着商业地产逐步规范化和系统化，越来越多的开发商意识到商业运营的重要性。值得注意的是，开发商经常把营运管理与物业管理相混淆。
多年的商业地产行业总结与实践，李志斌逐渐总结出经验，对商业项目而言，招商和运营是相辅相成的关系，都很重要。好的运营可以使项目价值最大化，提升租金收益，为业主带来最直接利益。在剔除发展落后品牌的同时，引入新的血液，这也有益于项目的二次招商。
商业地产的核心与灵魂还是商业运营。李志斌介绍，从工程建设阶段到设备设施物业接管阶段，从租户开业管理到全面开业阶段，及开业后的日常运营等，华夏同邦都拥有丰富的经营及系统化管理措施，“精营”每一个项目。
品牌资源是决定商业能否落地的重要因素，也是开发商选择合作商业地产公司实力的考量因素。值得一提的是，招商代理品牌资源是华夏同邦的核心资源之一，并且，华夏同邦还为客户提供定制式独有品牌的服务。从与开发商达成初步定位方向时，华夏同邦就会联系品牌商前来考察项目并确定入驻意向，并持续保持跟进。如此，不仅可以加快项目进度，还可对市场进行初步摸底，及时调整。
商业地产的改造过程
商业地产的改造周期通常根据项目的面积及改造力度而定，改造需步步为营，有序进行。
项目前期定位
1、与开发商沟通项目痛点及改造目标。
2、前期定位，定位需通过市场调研（竞争市场存量、项目状况、消费趋势、消费习惯等）及消费者访问，综合各个维度数据基础上给予准确定位。
3、根据定位规划各个区域主题、业态、品牌、环境设计等。
4、改造项目需呈现改造前及改造后的品牌、环境设计、收益等维度对比，作好预算及改造计划。
5、所有环节需与开发商达成统一意见后，成立项目组，按照工作时间倒排计划表有序进行。
平衡利益关系
在操盘项目的过程中，与开发商、政府的配合必不可少，如何平衡处理尤为关键。在李志斌看来，商业项目定位要权衡四方利益的关系，即政府、开发商、商户、消费者。
政府城市规划是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。商业项目首先应该根据政府规划、地块条件有针对性地进行前期规划。
而在整个改造过程中，开发商、商户及消费者的利益相辅相成，开发商靠收商户租金收益，商户靠消费者前来消费收益，满足消费者需求是商业项目的决定因素。
商业地产之愿景
商业地产的未来是什么？
李志斌直言：未来，家庭亲子、 运动休闲、科技娱乐等业态将获得消费者青睐，引领消费市场潮流。
商业项目就像一班列车，消费者犹如沿途的站点，有的列车停站后能继续载客前行，有的却因无法满足需求而永远停运，二者的区别在于是否能高瞻远瞩。
好的商业不是随意的品牌堆砌，也不是一味的形式化创新。商业地产应该从城市基础分析、消费者的生活方式喜好等方面具体分析，结合发展规律及创新，全面塑造每一个项目的特性，从而彰显属于不同城市的商业灵魂。——李志斌
*本文转载自地产资管网微信公众号
*部分图片来源于网络
